Die Betrachtung von Lebenszykluskosten gewinnt europaweit immer mehr an Bedeutung. Zurzeit besteht jedoch häufig Verwirrung darüber, was sich hinter dem Begriff Lebenszykluskosten insgesamt verbirgt. Wie wird der Lebenszyklus einer Immobilie in der Literatur beschrieben, welche Kosten werden dem Lebenszyklus einer Immobilie zugeordnet und welche Methoden und Verfahren werden heute zur Berechnung des Lebenszyklus angewandt, sind Fragen, mit denen sich Marcus Paulus, Leiter der Reality Consult Wien, einer international agierenden Unternehmensberatung für Immobilien und Facility Management in seinem Vortrag bei "FM-Aktuell" am 24. September 2009 auseinandersetzt.

"Die Berechnung von Lebenszykluskosten dient als Instrument zur Unterstützung von Entscheidungsprozessen im Immobilien und Facility Management. Zu den Lebenszykluskosten gehören alle Kosten, die während des Lebenszyklus von Facilities anfallen, unabhängig vom Zeitpunkt ihrer Entstehung", so Marcus Paulus in der Einleitung seines Vortrags.

Typischer Weise werden für die Berechnung die Erstkosten - bestehend aus Planungs- und Herstellungskosten - und die Nutzungskosten - bestehend aus den Kosten für Modernisierung und Revitalisierung - sowie den Kosten für Abbruch- und Entsorgung zu den Lebenszykluskosten einer Immobilie zusammengeführt.

Besonders wichtig ist der vernünftige Umgang mit Prognoseunsicherheiten bei der Berechnung der Lebenszykluskosten. Dazu zählt einerseits das Dokumentieren der Annahmen die getroffen wurden, sowie das Bewusstsein, dass die errechneten Werte keine absoluten Ergebnisse, sondern relative Ergebnisse darstellen, erklärt Paulus. In dem präsentierten Beispielprojekt liegen die kumulierten Lebenszykluskosten zwischen 125% und 350% der Investitionskosten, abhängig vom betrachteten Bauelement. Hervorzuheben ist laut Paulus auch das Spannungsverhältnis zwischen Nutzung oder Nutzer, der Umwelt bis hin zu veränderten rechtlichen Rahmenbedingungen, der Planung inklusive dem Technisierungsgrad und dem technischen Fortschritt, sowie den verwendeten Materialien und deren Lebensdauer. Ein weiterer entscheidender Faktor ist der gewählte Betrachtungszeitraum. Ob ein Eigentümer beispielsweise die Immobilie im Portfolio behalten oder kurzfristig veräußern möchte, oder ob es in einer Immobilie durch häufigen Mieterwechsel und damit verbunden Umbau- oder Revitalisierungen zu höheren Kosten kommt.